不動産投資の税務を総合サポート
不動産投資の現状と税務
不動産投資を検討される方が増えていますが、現在の市場環境は慎重な判断が必要な状況です。物件価格の上昇により、利回りは4～5％程度まで低下しています。
京都市右京区の木村研一税理士事務所では、不動産投資の税務サポートはもちろん、投資判断の段階からアドバイスをさせていただきます。20年以上の経験から、数字だけでなく実態を踏まえた現実的なご提案を心がけています。
不動産所得の基本的な仕組み
不動産所得は「家賃収入－必要経費」で計算します。必要経費として計上できる主なものは以下の通りです。
主な必要経費
- 固定資産税・都市計画税
- 管理費・修繕積立金
- 借入金利息（建物部分のみ）
- 減価償却費
- 修繕費・管理会社への委託料
特に減価償却費は、実際の支出を伴わない経費として節税効果があります。ただし、この効果は最初の2～3年が中心で、その後は税負担が増える傾向にあります。
青色申告を選択すれば、10万円の特別控除に加え、赤字を3年間繰り越すことも可能です。
物件選びのポイント
投資の成否は物件選びで決まります。
立地は最重要ポイントです。駅から近く、人口が減らない地域を選ぶことが基本です。京都市内でも、エリアによって賃貸需要は大きく異なります。
新築物件は価格が高く、利回りが低くなりがちです。むしろ中古物件で立地が良く、割安なものを探す方が収益性は高まります。ただし、修繕費用の見積もりは慎重に行う必要があります。
当事務所では、不動産会社から提供されるシミュレーション資料の検証も行い、現実的な収支予測をご提示いたします。
ローンと資金計画
フルローンでの投資は、現在の市場環境ではおすすめできません。
借入金利が2％程度、利回りが4～5％では、実質的な収益は2～3％程度。ここから固定資産税や管理費を差し引くと、手元に残る利益はわずかです。さらに元金返済もあるため、キャッシュフローがマイナスになるケースも少なくありません。
ある程度の自己資金を投入し、借入比率を抑えることで、安定した収益を確保できます。無理のない資金計画が、長期的な成功の鍵となります。
法人化という選択肢
不動産投資が順調に拡大し、家賃収入が増えてくると、法人化を検討する時期が来ます。
個人の所得税は累進課税のため、家賃収入が増えると税率が上がります。法人なら税率が一定のため、一定規模以上では有利になります。また、経費の範囲も広がり、相続対策としても活用できます。
ただし、法人化にはタイミングが重要です。物件の所有形態、既存ローンの取り扱い、消費税の課税事業者問題など、検討すべき点は多岐にわたります。
出口戦略まで見据えたサポート
不動産投資は、購入時だけでなく、保有期間中の運営、そして売却時の税務まで、トータルで考える必要があります。
売却時には譲渡所得税がかかります。5年以内の売却は短期譲渡として約40％、5年超なら長期譲渡として約20％の税率となります。この違いは大きく、売却タイミングの判断は重要です。
当事務所では、購入前の相談から、運営中の確定申告、そして売却時の税務まで、一貫してサポートいたします。初回相談は無料ですので、まずはお気軽にご相談ください。
